טפלו את ברנדט, משרד עורכי דין ונוטריונים

קבלן ישלם פיצוי לרוכשי דירות

מאמרים »  נדל"ן וחוזים » 
 

עשרות אלפי דירות בישראל נרכשות כל שנה מקבלנים ונותרות במשך עשרות שנים ללא רישום בטאבו תוך שנגרמים נזקים לרוכשים התמימים.

 

עם החתימה על הסכם הרכישה הרוכשים משלמים את מחירה של הדירה ובהתאם לנוהג שנוי במחלוקת שהשתרש בשנים האחרונות את שכר טרחת עורך דינם של הקבלנים האמון על רישום הדירה בטאבו על שם הרוכשים וכן הוצאות נוספות בגין רישום הבית המשותף, תשריטים וכו'. מנגד על הקבלנים לכאורה לא קיימת על פי הסכם הרכישה כל הגבלה בזמן, לסיום הליך רישום הבית המשותף ובהתאם רישום הדירה על שם הרוכשים.  

 

מדובר בפרוצדורה הדורשת עבודה של אנשי מקצוע מחד הנדרשים להכנת התשריטים, מפת חלוקה  של הבית המשותף , ומצד שני עבודה משפטית של עורכי הדין הנדרשים להכין את המסמכים והבקשות להגשה ללשכת רישום מקרקעין (הטאבו). עבודה זו דורשת פעולת צוות משותפת של הקבלן, אנשי המקצוע, עורכי הדין ולעיתים גם הבעלים על הקרקע. למען הזהירות יש לזכור כי ישנם מקרים שבהם גם רוכשי הדירות עלולים לעכב רישום הדירה על שמם אם ע"י בניה ללא היתר לאחר קבלת הנכס או אי העברת המסמכים הנדרשים לב"כ הקבלן או אי תשלום מס רכישה וכו'.  

 

הקבלן בהסכם עם בעלי הקרקע נותן לבעלי הקרקע זכויות בדירות שייבנו על ידו (בדרך כלל כשליש) וכך יוצאים הצדדים נשכרים כאשר בעלי הקרקע משביחים את הנכס שבבעלותם שהופך ממגרש או מספר מגרשים עזובים לנכס נדל"ני הכולל מספר דירות חדשות בבניין חדיש והקבלנים משקיעים כספם בבניה ולא נדרשים לשלם עבור המגרש. 

 

בעלי הקרקע והקבלן לעיתים קרובות אף טרם נתקעה יתד אחת בקרקע, מוכרים את הדירות או את הזכויות לדירות – זו מהותה של עסקת קומבינציה. בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב בשנת 2008, קבע כבוד השופט מגן אלטוביה כי רוכשי הדירות יכולים להסתמך על ההתחייבויות של הקבלנים לבעלי הקרקע שניתנו בהתאם להסכם הקומבינציה. כך קבע בית המשפט כי "על הקבלן לצפות כי על סמך התחייבותו להסדיר את רישום הזכויות , מתקשרים רוכשיו של בעל הקרקע בהסכמים לרכישת הדירות שיבנו". 

 

עוד קבע בית המשפט כי לבעלי הקרקע ולקבלנים חובת זהירות כלפי רוכשי הדירות וכאשר הם אינם פועלים באופן אקטיבי, רציני ואמיתי לסיום הליך הרישום בטאבו למרות שאינם מתחייבים לפרק זמן מוגדר לסיום ההליך, יכול בית המשפט להיענות לתביעת רוכשי הדירות ולחייבם לשלם להם פיצויים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב העיכוב ברישום הדירות על שמם.   

 

אם כן מהו אותו נזק שנגרם לרוכשי הדירות במקרה ואלה לא נרשמו על שמם במשך שנים רבות. בפסק דין תקדימי שניתן לאחרונה חוייבו הקבלנים לשלם לרוכש דירה 180,000 ₪ המהווים 10% מערכה נכון למועד מתן חוות הדעת השמאית. כבוד השופטת סגנית הנשיאה רחל קרלינסקי, קיבלה בחלקה את חוות דעת השמאי שהוגשה על ידי התובע תוך שקבעה כי איחור של 23 שנה ברישום הזכויות על שם הרוכשים של הדירה הינו איחור בלתי סביר ומשכך יש לחייב את הקבלנים בתשלום פיצוי לתובע בשל ירידת ערך הדירה.

 

השמאי מטעם התובע קבע כי מחדל רישום הינו פגם שנלקח בחשבון במו"מ בין מוכר לקונה אשר משמש עילת מיקוח לטובת הקונה ולדעתו שווי הזכות הקניינית (השלמת רישום הזכויות בטאבו על שם רוכשי הדירות) מגיע לאורך השנים עד כדי 50% מערך הדירה.

 

שיעור ירידת ערך של 10% בגין העדר רישום בטאבו נקבע על ידי בית המשפט כשיעור סביר (ת.א ( ת"א ) 2262/05 בן זקן נ' נווה איתנים (23.5.10 ). 

 

בנסיבות המקרה לאור העובדה כי על הנכס מונה כונס נכסים ולאור חריגות בניה שנעשו ע"י התובע החליט בית המשפט להפחית את הפיצוי שקבע במשאי מטעם התובע מ20% מערכה ל 10% בלבד ואולם בנסיבות אחרות, יכול בית המשפט לקבוע אף סכומים גבוהים יותר מאחר ולדעת בית המשפט 3-5 שנים לאחר סיום הפרצליציה, לסיום הרישום בטאבו על שם רוכשי הדירות, יכול להחשב כזמן סביר בהחלט וכל עיכוב בלתי סביר מעבר לזמן זה יכול ויקים לרוכשי הדירות עילת תביעה נזיקית כנגד הקבלנים.

ב"כ הקבלנים לא חויבו בתשלום הנזקים מאחר ונמצא שפעילותם הייתה תלויה לחלוטין בקבלת שיתוף פעולה של הקבלנים שנמצא על ידי בית המשפט כי נקטו סחבת, לא שיתפו פעולה ולא ספקו את כל המסמכים הנדרשים על מנת שיוכלו להשלים עבודתם.

 
גירסת הדפסה   |   שלח לחבר